Оценка коммерческой недвижимости
Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости – одна из самых востребованных услуг. Процедура может быть проведена согласно решению судебной инстанции, следственного комитета, а также по запросу частного лица. Компания «ТБК» оказывает услуги по оценке коммерческой недвижимости в Москве. Главным документом, которым руководствуется эксперт в процессе работы, является Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ.
Цены
Объект | Минимальная стоимость за 1 объект, руб. |
Здания и помещения: | |
< 500 м2 | 37 500 |
от 500 до 1’000 м2 | 45 000 |
от 1’000 до 5’000 м2 | 75 000 |
от 5’000 до 10’000 м2 | 105 000 |
>10’000 м2 | 110 000 |
Сооружения и передаточные устройства | 7 000 |
Земельные участки: | |
< 50 соток | 15 000 |
от 50 до 500 соток | 30 000 |
от 500 до 1’000 соток | 60 000 |
от 1’000 до 10’000 соток | 75 000 |
>10’000 соток | 80 000 |
Назначение: | |
Торговые центры | 45 000 |
Складские помещения | 37 500 |
Офисы | 37 500 |
Гостиницы | 45 000 |
Объект незавершенного строительства | 12 500 |
Участки для коммерческого строительства | 25 000 |
Оценка на ретроспетивную дату | 15 000 |
Необходимые документы
Для проведения оценки коммерческой недвижимости и заключения договора на оказание услуг необходимо предоставить:
- документы БТИ, в том числе технический паспорт сооружения, экспликацию и поэтажный план объекта;
- свидетельство о регистрации права собственности (на здание и земельный участок);
- данные из бухгалтерии – расходы на управление объектом, его текущая балансовая стоимость, выписка о доходах юрлица и т.д.
Когда проводится оценка стоимости коммерческой недвижимости?
Оценка имущества, которое относится к объектам коммерческой недвижимости, может понадобиться в следующих случаях:
- получение кредита;
- оспаривание кадастровой стоимости;
- привлечение инвестиций;
- купля-продажа;
- сдача объекта в аренду;
- экономические споры;
- инвентаризация;
- перераспределение долей между владельцами объекта;
- внесение на баланс;
- составление брачных договоров или развод с разделом имущества;
- передача в доверительное управление;
- привлечение инвестиций;
- страхование.
Особенности
В данную категорию относятся сооружения, помещения, здания, участки земли, цель эксплуатации которых – получение дохода. К коммерческой недвижимости также относятся нежилые помещения, находящиеся в жилом доме или ином здании либо являющиеся пристройками к нему. При этом для оценщика неважно, что размещается на площади исследуемого объекта. Это может быть офис, отель, магазин, торговый центр, склад, производство, спортивный комплекс, ресторан и многое другое, что способно приносить доход.
Подходы к оценке
На основании ФСО №1 выделяют 3 основных подхода, которые использует эксперт для осуществления оценки коммерческой недвижимости:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
Затратный подход включает методы, основанные на расчёте расходов, которые понадобятся при приобретении, воспроизведении либо замещении исследуемого объекта (при этом учитывается его износ). Кроме того, такой вариант оценки стоимости коммерческой недвижимости применяется, когда нужно установить размер расходов для создания точной копии оцениваемого здания. Затратный подход используется при наличии достоверных и надёжных данных, на основании которых можно рассчитать величину указанных расходов. Критерии, согласно которым можно признать объект точной копией исследуемого имущества, установлены Федеральными стандартами.
В сравнительный подход входят оценочные методы, основанные на получении стоимости предмета экспертизы путём его сравнения с аналогами. Исследуемый объект оценивают как напрямую с аналогичными, так и в статической аналитике и экспертном изучении информации о рынке, которому принадлежит предмет оценки коммерческой недвижимости. Данный подход применяется, если есть достоверные и правдивые сведения о характеристиках и стоимости аналогов. Могут сопоставляться цены закрытых сделок или цены, обозначенные в предложениях о свершении подобных сделок.
Доходный подход – это набор экспертных методов, которые базируются на расчёте будущих доходов от эксплуатации оцениваемого объекта, а также методик, основанных на капитализации приносимого дохода, дисконтировании финансовых потоков. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости рекомендован экспертами к использованию, если присутствуют достоверные данные, позволяющие выполнить прогноз будущих доходов, которые предмет исследования сможет приносить владельцу, а также расходов, связанных с его эксплуатацией.
Оценщик делает выбор в пользу того или иного подхода к оценке коммерческой недвижимости на основании предоставленных клиентом материалов, имеющейся информации, а также собственного экспертного опыта.
Специализация: оценка движимого и недвижимого имущества.