Оценка коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости – одна из самых востребованных услуг. Процедура может быть проведена согласно решению судебной инстанции, следственного комитета, а также по запросу частного лица. Компания «ТБК» оказывает услуги по оценке коммерческой недвижимости в Москве. Главным документом, которым руководствуется эксперт в процессе работы, является Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ.

Цены

Объект	Минимальная стоимость за 1 объект, руб.
Здания и помещения:
< 500 м²	37 500
от 500 до 1’000 м²	45 000
от 1’000 до 5’000 м²	75 000
от 5’000 до 10’000 м²	105 000
>10’000 м²	110 000
Сооружения и передаточные устройства	7 000
Земельные участки:
< 50 соток	15 000
от 50 до 500 соток	30 000
от 500 до 1’000 соток	60 000
от 1’000 до 10’000 соток	75 000
>10’000 соток	80 000
Назначение:
Торговые центры	45 000
Складские помещения	37 500
Офисы	37 500
Гостиницы	45 000
Объект незавершенного строительства	12 500
Участки для коммерческого строительства	25 000
Оценка на ретроспетивную дату	15 000

Необходимые документы

Для проведения оценки коммерческой недвижимости и заключения договора на оказание услуг необходимо предоставить:

документы БТИ, в том числе технический паспорт сооружения, экспликацию и поэтажный план объекта;
свидетельство о регистрации права собственности (на здание и земельный участок);
данные из бухгалтерии – расходы на управление объектом, его текущая балансовая стоимость, выписка о доходах юрлица и т.д.

Вопрос эксперту

Росреестр в одностороннем порядке поднял стоимость коммерческой недвижимости. На вопрос отвечают, что раз в 3 года они повышают цены. Можно ли оспорить результаты кадастровой оценки? И где это лучше делать: в комиссии при Росреестре или в суде?

Их действия законны, они действительно повышают стоимость раз в 3 года, даже не оценивая рыночную стоимость. В итоге кадастровая стоимость может быть неоправданно завышена, поэтому оспаривать надо.
Лучше сначала обратиться в комиссию при Росреестре. Если с ними не договоритесь, то идите в суд.

Когда проводится оценка стоимости коммерческой недвижимости?

Оценка имущества, которое относится к объектам коммерческой недвижимости, может понадобиться в следующих случаях:

получение кредита;
оспаривание кадастровой стоимости;
привлечение инвестиций;
купля-продажа;
сдача объекта в аренду;
экономические споры;
инвентаризация;
перераспределение долей между владельцами объекта;
внесение на баланс;
составление брачных договоров или развод с разделом имущества;
передача в доверительное управление;
привлечение инвестиций;
страхование.

Особенности

В данную категорию относятся сооружения, помещения, здания, участки земли, цель эксплуатации которых – получение дохода. К коммерческой недвижимости также относятся нежилые помещения, находящиеся в жилом доме или ином здании либо являющиеся пристройками к нему. При этом для оценщика неважно, что размещается на площади исследуемого объекта. Это может быть офис, отель, магазин, торговый центр, склад, производство, спортивный комплекс, ресторан и многое другое, что способно приносить доход.

Подходы к оценке

На основании ФСО №1 выделяют 3 основных подхода, которые использует эксперт для осуществления оценки коммерческой недвижимости:

затратный;
сравнительный;
доходный.

Затратный подход включает методы, основанные на расчёте расходов, которые понадобятся при приобретении, воспроизведении либо замещении исследуемого объекта (при этом учитывается его износ). Кроме того, такой вариант оценки стоимости коммерческой недвижимости применяется, когда нужно установить размер расходов для создания точной копии оцениваемого здания. Затратный подход используется при наличии достоверных и надёжных данных, на основании которых можно рассчитать величину указанных расходов. Критерии, согласно которым можно признать объект точной копией исследуемого имущества, установлены Федеральными стандартами.

В сравнительный подход входят оценочные методы, основанные на получении стоимости предмета экспертизы путём его сравнения с аналогами. Исследуемый объект оценивают как напрямую с аналогичными, так и в статической аналитике и экспертном изучении информации о рынке, которому принадлежит предмет оценки коммерческой недвижимости. Данный подход применяется, если есть достоверные и правдивые сведения о характеристиках и стоимости аналогов. Могут сопоставляться цены закрытых сделок или цены, обозначенные в предложениях о свершении подобных сделок.

Доходный подход – это набор экспертных методов, которые базируются на расчёте будущих доходов от эксплуатации оцениваемого объекта, а также методик, основанных на капитализации приносимого дохода, дисконтировании финансовых потоков. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости рекомендован экспертами к использованию, если присутствуют достоверные данные, позволяющие выполнить прогноз будущих доходов, которые предмет исследования сможет приносить владельцу, а также расходов, связанных с его эксплуатацией.

Оценщик делает выбор в пользу того или иного подхода к оценке коммерческой недвижимости на основании предоставленных клиентом материалов, имеющейся информации, а также собственного экспертного опыта.

Провели оценку коммерческих площадей торгового центра и их цена больше, чем в отчете всего здания целиком. Такое может быть и что с этим делать?

Ответственный оценщик

Любовь Строк

Начальник управления оценки недвижимости

Задать вопрос

Сертифицированный специалист с опытом больше 10 лет. Любовь оценивала как частные, небольшие заказы, так и крупные государственные объекты по всей России.
Специализация: оценка движимого и недвижимого имущества.