Оценка права аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка базируется на общих принципах оценки стоимости земли. После проведения данной юридической процедуры обозначается сумма, которую готов отдать потенциальный покупатель такого права с дальнейшим получением выгоды от него. Однако оценка права аренды земельного участка имеет и некоторые нюансы. В законодательстве России можно найти полную информацию по такому вопросу, опираясь на Методические рекомендации по вычислению стоимости земельных участков, которые были утверждены распоряжением Министерства имущества РФ №568-р от 6 марта 2002 г.

Как проводится оценка права аренды земельного участка

На рыночную стоимость права аренды земельного участка влияет его полезность и эффективность для приобретателя, взаимодействие предложения и спроса со сторон владельца и арендатора, срок действия права аренды и вероятность получения от него прибыли за определённый временной промежуток. При проведении оценки права аренды земельного участка сперва заключается договор на оказание услуг, а затем специалисты приступают к разработке отчёта. Согласно Методическим рекомендациям Минимущества РФ, в отчёт включают следующие пункты:

• определение правомочий арендатора;
• данные о госрегистрации права аренды (если такая регистрация обязательна);
• срок действия арендного договора;
• величина арендной платы;
• характеристики рынка аналогичных объектов, в том числе стоимости их аренды;
• основание появления права аренды у арендатора;
• сведения об обременениях участка и права его аренды.

Для проведения оценочной процедуры применяется 3 подхода: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо подход не используется, то это обязательно обозначается в отчёте.

Методики оценки права аренды земельного участка

При выборе методики оценки принимается во внимание достоверность и доступность при применения определённых типов информации. Выделяют и общие факторы, оказывающие влияние на каждый из методов оценки и анализа. К таковым относятся наличие коммуникаций и возможность их подключения, виды эксплуатации объекта, разрешённые лицом, у которого земельный участок в собственности, потенциальная прибыль от использования.

Всего существует 6 методик такого рода оценки:

1. Метод сравнения продаж – применяется, когда в регионе рынок имущества достаточно развит, а исследуемый объект неспецифичен. Собираются данные об аналогичных объектах, сопоставляются стоимости аренды.
2. Метод выделения – такой оценке подлежат только застроенные участки. Запрашивается информация о стоимости арендных договоров аналогов изучаемого объекта.
3. Метод распределения – не предполагает расчёта стоимости постройки. Для оценки используется соотношение цен единого объекта и участков в регионе.
4. Метод капитализации – для расчёта стоимости чистый операционный доход делят на коэффициент капитализации.
5. Метод предполагаемого использования – оценка включает определение стоимости будущего потока финансов в текущий момент.
6. Метод остатка – оценка данным способом проводится, если есть возможность создания на территории доходных улучшений.

Необходимые документы для оценки права аренды земельного участка

Для разработки отчёта об оценке права аренды земельного участка заявителю понадобится предоставить такие документы, как:

• кадастровый паспорт;
• документы, подтверждающие собственность (на сам земельный и участок и наличие в собственности постройки, располагающиеся на нём);
• данные об обременениях и сервитутах;
• соглашение с арендодателем, арендные договоры;
• технический паспорт на сооружение (если территория застроена);
• сведения о коммуникациях и возможности их подсоединения.