Оценка незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительстваСтроительство новых объектов — это продолжительный и дорогостоящий процесс, потому нередко возникают затруднения, которые не позволяют завершить его вовремя. Причиной могут стать нехватка средств, законодательные новшества и другие факторы. Это приводит к появлению значительного числа объектов незавершенного строительства. Поскольку они неразрывно связаны с земельным участком, на котором размещены, они согласно ГК РФ относятся к недвижимому имуществу. Закон же о регистрации называет такие объекты «вновь создаваемыми».

Оценка незавершенного строительства — это набор специальных мероприятий по определению рыночной цены для строящихся объектов, которые по различным причинам не были закончены. Но несмотря на их неготовность к непосредственному использованию, являются товаром для покупки, продаже или других действий. И для этого требуется определить его реальную стоимость.

Количество законсервированных объектов по всей стране достаточно велико. Зачастую это связано с нестабильной экономической ситуацией в РФ. Но в последнее время интерес к оценке подобных объектов начинает возрастать, так как нередко подобные сооружения располагаются в районе с большой экономической привлекательностью. Доведя законсервированное здание до логического конца собственник может получить хорошую прибыль. Иногда требуется ликвидировать объект и для этого обращаются за услугой определения ликвидационной стоимости.

Сама оценка незавершенного строительства достаточно сложная процедура. Основная причина в том, что объект не готов к своему прямому назначения и не приносит доход. Требует дополнительных финансовых вливаний и временных затрат. Помимо этого, у него может быть сложная юридическая ситуация. Поэтому работу должен выполнять компетентный специалист.
В основном все объекты подразделяются на 3 категории: будущие, недостроенные и реконструируемые.

Сколько вложили, столько и стоит

Бывают случаи, когда владелец незаконченного здания полагает, что стоимость объекта равна сумме вложенных в него денег. Это совершенно не верно, даже если у вас имеются все чеки и другие платежные документы.

Реальная цена может быть как выше, так и ниже изначально заявленной. Это связанно с инфляцией, изменением стоимости стройматериалов, рабочей силы, инфраструктурой района и других параметров.
Самостоятельно не определить рыночную цену незавершенки, но если вы имеете на руках юридический документ подтверждающий реальную стоимость, тогда можно избежать заключения сделок на невыгодных условиях или намного ускорить переговоры.

Когда обращаться за услугой?

Ситуация бывают самые разнообразные, но чаще всего в практике встречаются следующие

— При продаже или перед покупкой. Настоять на оценке может как собственник, так и заинтересованное в покупке лицо.
— При переоценке основных средств. Например, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась, можно существенно экономиться на налоговых выплатах. Если стоимость увеличилась, это поможет в получение большнй сцммы крелита.
— Если объект оформляется в качестве взноса в уставной капитал.
— При подготовке документов для потенциальных инвесторов.
— Для получения кредита под залог объекта.
— При возобновлении строительства.
— При решении демонтировать сооружение.
— Определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
— При принятии решения о дальнейшей судьбе объекта.
— Если собираются застраховать объект.
— Для составления документов дарения или наследования.
— Включение объекта в баланс компании.
— Уточнение дальнейшего назначения объекта. В процессе строительства профиль будущего строения может быть пересмотрен. Такая возможность зависит от стадии, на которой находится возведение здания. Если ситуация позволяет, в результате достроенный объект может существенно отличаться от того, который задумывался изначально
— Реорганизация компании (слияние с другими структурами, разделение на несколько подразделений, банкротство)
— Смена собственника «незавершенки». Как правило, нового владельца ожидают серьезные расходы на оформление документации, подключение инженерных сетей, проведение экспертиз. Если документы оформлены по всем правилам, найти покупателя на объект значительно проще;
— Оценка эффективности использования земельного участка, отведенного под строительство нового объекта.

Как показывает практика, именно земля, на которой располагается незавершенное строительство, представляет наибольшую ценность.

Оценка недостроенного объекта представляется важной и по той причине, что она дает возможность установить стоимость незавершенного строения, а также оценить затраты, которые еще предстоит понести для завершения работ. Исходя из полученных данных, можно сделать вывод о целесообразности дальнейшего использования объекта.

Также целью может быть выявление нарушений, таких, как:

  • завышение объемов работ;
  • неэффективное использование строительных материалов либо учет их по завышенным расценкам;
  • отклонение от первоначального проекта.

Необходимые документы

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

  • Инвестиционные договоры.
  • Сметы.
  • Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
  • Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

  • Проектно-сметная документация.
  • Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
  • Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Какие вопросы может закрыть отчет (в зависимости от целей оценки)?

  1. Какова реальная стоимость объекта?
  2. Сколько еще вложить чтобы завершить строительство?
  3. На сколько экономически привлекательно местоположение?
  4. Сколько будет стоить объект после завершения?
  5. Целесообразно ли заканчивать строительство?
  6. Какова ликвидационная стоимость?
  7. Какова балансовая стоимость?
  8. Какова инвестиционная привлекательность?

Стоимость услуг по оценке незавершенного строительства

Объект оценкиЕдиница измеренияОриентировочная стоимость, руб.
Оценка незавершенного строительства
Здания и помещения:
  • < 500 м2
1 объект37 500
  • от 500 до 1 000 м2
1 объект45 000
  • от 1 000 до 5 000 м2
1 объект75 000
  • от 5 000 до 10 000 м2
1 объект105 000
  • >10 000 м2
1 объектот 110 000
  • Сооружения и передаточные устройства
1 объектот 7 000 (минимальная стоимость за Отчет)

Что содержит отчет об оценке

Отчет об оценке содержит:

  • описание объекта незавершенного строительством (конструктивные решения, процент готовности, описание физического состояния и т.д.);
  • описание района расположения объекта незавершенного строительством (анализ привлекательности района, описание ближайшего окружения, доступность объекта, благоустройство и т.д.);
  • анализ макро и микро экономики, анализ рынка, к которому принадлежит объект оценки;
  • подробное описание возможных методик оценки, выбор или обоснованный отказ от тех или иных подходов;
  • расчет объекта незавершённого строительством;
  • вывод итоговой величины;
  • копии документов Оценщиков, которые проводили расчет и документы на основании которых проводилась оценка;
  • рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на дату формирования отчета;
  • данные о понесенных затратах на произведенные работы;
  • сумма средств, которую необходимо будет затратить для завершения строительства.

Также заказчик получит информацию обо всех нарушениях, если таковые были допущены в работе, и о том, как можно их устранить.

Особенности оценивания недостроенной недвижимости

Когда мы говорим об оценке объектов незавершенного строительства, преимущественно мы подразумеваем здания и сооружения широкого назначения. Правильность оценивания таких объектов во многом зависит от того, насколько верно было классифицировано сооружение. Существует несколько способов классифицирования недостроенной недвижимости. И одним из наиважнейших критериев является то, сможет ли после сдачи в эксплуатацию объект приносить доход своему владельцу. Если рассматривать здания общественного или жилого назначения, то вполне возможно использование их таким образом, чтобы получать от них доход. Для такой категории зданий целесообразно применять затратный и доходный методы оценки недвижимости.

При оценивании зданий, имеющих производственное назначение, требуется сначала установить, к какой из 2 групп строений можно отнести данный объект. В первую входят сооружения, возводившиеся для определенного вида производства. Они не могут быть переоборудованы под иной вид. Это специфические объекты, имеющие характерные конструктивные решения. Для такой промышленной недвижимости предпочтителен затратный метод оценивания.

Оценка объектов незавершенного строительстваВторая группа — это более универсальные строения, где вполне возможно выполнение различных производственных процессов. Оцениваться такие сооружения могут и по затратному, и по доходному методам. Как видно, промышленные объекты не могут быть правильно оценены с применением сравнительного метода.

Оценивая объекты недостроенной недвижимости, мы получаем фактическую рыночную стоимость строений, что, в свою очередь, отображает ситуацию, которая существует в данный момент на строительном рынке. Важна оценка и для определения направлений эффективного применения земельного участка, отведенного под строящийся объект.

Важно знать, что при проведении оценки объектов незавершенного строительства большую роль играют исходно-разрешительные документы. Одной из существенных составляющих пакета таких документов являются технические условия инженерного обеспечения строящегося здания. Сюда относятся условия подведения к объекту коммуникаций, то есть водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электроснабжения и т. д. Такие условия должны быть обязательно согласованы в соответствующих местных службах.

Необходимо учесть, что техническая документация обычно выдается на определенный срок. Как правило, он составляет не больше 3-5 лет. Если строительство сооружения велось дольше или же в проект были внесены существенные изменения, повлекшие за собой увеличение мощности по определенным видам снабжения, исходно-разрешительные документы необходимо обновить. Это повлечет за собой дополнительные расходы, которые обязательно должны найти отображение в итоговом отчете по оценке объекта.

Наши кейсы

Кейс: Оценка активов для кредитования
Кейс: Оценка активов для кредитования

Клиенту компании ТБК необходимо было привлечь инвестирование (кредит под залог имущества). Сотрудники ...

Увеличение стоимости актива20 млн. р.
Стоимость услуг ТБК120 000 р.
ROI8 233%
Кейс: Снижение налоговой нагрузки
Кейс: Снижение налоговой нагрузки

В компанию ТБК обратился клиент, у которого в собственности находится здание в ...

Налоговая экономия13 млн. руб. в год
Стоимость услуг ТБК90 000 руб.
ROI29 071%

Сертификаты и свидетельства

Благодарности клиентов

Оценка недвижимости

ЗАО «Р-ФАРМ» / Движ и недвижи имущ

ЗАО "Р-ФАРМ"

Оценка Бизнеса

Выражаем благодарность компании ООО «ТБК» за оперативную подготовку отчетов об оценке бизнеса. Экспертами был проделан внушительный объем работ, проведен серьёзный анализ рынка, а выполнение оценки заняло кратчайшее время. Все работы полностью соответствуют поставленным задачам. Хотим рекомендовать ООО «ТБК» как профессионального игрока рынка и надежного партнера.

ООО "ATOM Media Group"

Движимое и недвижимое имущество

ГУП Брянскфармация \ Движ Недвиж имущ

ГУП Брянскфармация

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой / ООО » Серебрянные пруды»

ООО "Серебрянные пруды"

Почему выбирают нас

  • Финансовая

    У нас нет скрытых платежей и комиссий

  • Конфиденциальность

    Предоставленная вами информация используются исключительно для выполнения заказа без передачи третьим лицам

  • Обслуживание

    Предоставляем персонального менеджера, который будет сопровождать вас от начала и до получения отчета

  • Результат

    Наши специалисты обладают высокой квалификацией и опытом в сфере оценки, потому мы можем гарантировать качество и результат работы

  • Деятельность компании застрахована на 50 000 000 рублей
  • Легитимная документация, имеющая силу в любых инстанциях
  • Сертификат ISO 9001 "Системы менеджмента качества"
  • Отчеты в соответствии с Федеральными стандартами оценки и ФЗ 135
  • Доставка отчетов по Москве и Московской области
  • Индивидуальный подход, сжатые сроки, гибкая ценовая политика

Наши клиенты

Заказать звонок

тест

Имя *

Телефон *

Удобное время звонка

Сообщение

Согласен. Нажимая на кнопку отправить, я принимаю условия пользовательского соглашения, а также ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности и даю согласие на обработку моих персональных данных.

×