Оценка незавершенного строительства
Строительство новых объектов — это продолжительный и дорогостоящий процесс, потому нередко возникают затруднения, которые не позволяют завершить его вовремя. Причиной могут стать нехватка средств, законодательные новшества и другие факторы. Это приводит к появлению значительного числа объектов недвижимости в незавершенном строительстве. Поскольку они неразрывно связаны с земельным участком, на котором размещены, они согласно ГК РФ относятся к недвижимому имуществу. Закон же о регистрации называет такие объекты «вновь создаваемыми».
Оценка стоимости незавершенного строительства — это набор специальных мероприятий по определению рыночной цены для строящихся объектов, которые по различным причинам не были закончены. Но несмотря на их неготовность к непосредственному использованию, являются товаром для купли-продажи или других действий. И для этого требуется определить его реальную стоимость.
Количество законсервированных объектов строительства по всей стране достаточно велико. Зачастую это связано с нестабильной экономической ситуацией в РФ. Но в последнее время интерес к оценке подобных объектов начинает возрастать, так как нередко подобные сооружения располагаются в районе с большой экономической привлекательностью. Доведя законсервированное здание до логического конца собственник может получить хорошую прибыль. Иногда требуется ликвидировать объект и для этого обращаются за услугой определения ликвидационной стоимости.
Сама оценка стоимости незавершенного строительства достаточно сложная процедура. Основная причина в том, что строительные работы не производятся и объект не готов к своему прямому назначению, а значит не приносит доход. Требует дополнительных финансовых вливаний и временных затрат. Помимо этого у него может быть сложная юридическая ситуация. Поэтому работу должен выполнять компетентный специалист.
В основном все объекты подразделяются на 3 категории: будущие, недостроенные и реконструируемые.
Сколько вложили, столько и стоит
Бывают случаи, когда владелец незаконченного здания полагает, что стоимость объекта равна сумме вложенных в него денег. Это совершенно неверно, даже если у вас имеются все чеки и другие платежные документы.
Реальная цена может быть как выше, так и ниже изначально заявленной. Это связанно с инфляцией, изменением стоимости стройматериалов, рабочей силы, инфраструктурой района и другими параметрами.
Самостоятельно не определить рыночную цену незавершенки, но если вы имеете на руках юридический документ подтверждающий реальную стоимость, тогда можно избежать заключения сделок на невыгодных условиях или намного ускорить переговоры.
Когда обращаться за услугой?
Ситуация бывают самые разнообразные, но чаще всего в практике встречаются следующие
- При продаже или перед покупкой. Настоять на оценке стоимости сооружения может как собственник, так и заинтересованное в покупке лицо.
- При переоценке основных средств. Например, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась, можно существенно экономится на налоговых выплатах. Если стоимость увеличилась, это поможет в получение большей суммы кредита.
- Если объект оформляется в качестве взноса в уставной капитал.
- При подготовке документов для потенциальных инвесторов.
- Для получения кредита под залог объекта.
- При возобновлении строительства.
- При решении демонтировать сооружение.
- Определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
- При принятии решения о дальнейшей судьбе объекта.
- Если собираются застраховать объект.
- Для составления документов дарения или наследования.
- Включение объекта в баланс компании.
- Уточнение дальнейшего назначения объекта. В процессе строительства профиль будущего строения может быть пересмотрен. Такая возможность зависит от стадии, на которой находится возведение здания. Если ситуация позволяет, в результате достроенный объект может существенно отличаться от того, который задумывался изначально
- Реорганизация компании (слияние с другими структурами, разделение на несколько подразделений, банкротство)
- Смена собственника «незавершенки». Как правило, нового владельца ожидают серьезные расходы на оформление документации, подключение инженерных сетей, проведение экспертиз. Если документы оформлены по всем правилам, найти покупателя на объект значительно проще;
- Оценка эффективности использования земельного участка, отведенного под строительство нового объекта.
Как показывает практика, именно земля, на которой располагается незавершенное строительство, представляет наибольшую ценность.
Оценка стоимости недостроенного объекта представляется важной и по той причине, что она дает возможность установить стоимость незавершенного строения, а также оценить затраты, которые еще предстоит понести для завершения работ. Исходя из полученных данных, можно сделать вывод о целесообразности дальнейшего использования объекта.
Также целью может быть выявление нарушений, таких, как:
- завышение объемов работ;
- неэффективное использование строительных материалов либо учет их по завышенным расценкам;
- отклонение от первоначального проекта.
Стоимость услуг
Цена зависит от сложности объекта, срочности и индивидуальных особенностей. Уточняйте детали у специалиста по телефону.
Объект оценки | Ориентировочная стоимость, руб. |
Здания и помещения: | |
|
37 500 |
|
45 000 |
|
75 000 |
|
105 000 |
|
от 110 000 |
|
от 7 000 (минимальная стоимость за Отчет) |
Что получит заказчик
Результатом работы является независимый отчет об оценке незавершенного строительства.
Документ является официальным, соответствует всем требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года и всем Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1-13, в зависимости от объекта).
Отчет признается в любых государственных и коммерческих организациях, в том числе банках Москвы, Московской области или любом другом регионе Российской Федерации.
Отчет считается действительным в течение 6 месяцев с момента его создания (Согласно статье 12 Федерального закона №135). После истечения срока действия требуется переоценка.
Составляется в бумажной форме или в форме электронного документа, заверенного электронными цифровыми подписями. Стандартно предоставляется 2 бумажные копии, но по требованию клиента можем сделать больше.
Доставляем курьером в удобное время и место по Москве и области. В отдаленные регионы РФ бумажный вариант отправляем экспресс почтой.
Необходимые документы
Документы, необходимые для производства оценки стоимости незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
- Инвестиционные договоры.
- Сметы.
- Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
- Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.
К документам второй группы относятся:
- Проектно-сметная документация.
- Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
- Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.
Что содержит отчет об оценке
Отчет об оценке содержит:
- описание объекта незавершенного строительством (конструктивные решения, процент готовности, описание физического состояния и т.д.);
- описание района расположения объекта незавершенного строительством (анализ привлекательности района, описание ближайшего окружения, доступность объекта, благоустройство и т.д.);
- анализ макро и микро экономики, анализ рынка, к которому принадлежит объект оценки;
- подробное описание возможных методик оценки, выбор или обоснованный отказ от тех или иных подходов;
- расчет объекта незавершённого строительством;
- вывод итоговой величины;
- копии документов Оценщиков, которые проводили расчет и документы на основании которых проводилась оценка предприятия;
- рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на дату формирования отчета;
- данные о понесенных затратах на произведенные работы;
- сумма средств, которую необходимо будет затратить для завершения строительства.
Также заказчик получит информацию обо всех нарушениях, если таковые были допущены в работе, и о том, как можно их устранить.
Особенности оценивания недостроенной недвижимости
Когда мы говорим об оценке объектов незавершенного строительства, преимущественно мы подразумеваем здания и сооружения широкого назначения. Правильность оценивания таких объектов во многом зависит от того, насколько верно было классифицировано сооружение. Существует несколько способов классифицирования недостроенной недвижимости. И одним из наиважнейших критериев является то, сможет ли после сдачи в эксплуатацию объект приносить доход своему владельцу. Если рассматривать здания общественного или жилого назначения, то вполне возможно использование их таким образом, чтобы получать от них доход. Для такой категории зданий целесообразно применять затратный и доходный методы оценки предприятия.
При оценке зданий, имеющих производственное назначение, требуется сначала установить, к какой из 2 групп строений можно отнести данный объект. В первую входят сооружения, возводившиеся для определенного вида производства. Они не могут быть переоборудованы под иной вид. Это специфические объекты, имеющие характерные конструктивные решения. Для такой промышленной загородной недвижимости предпочтителен затратный метод оценивания.
Вторая группа — это более универсальные строения, где вполне возможно выполнение различных производственных процессов. Оцениваться такие сооружения могут и по затратному, и по доходному методам. Как видно, промышленные объекты не могут быть правильно оценены с применением сравнительного метода.
Оценивая объекты недостроенной недвижимости, мы получаем фактическую рыночную стоимость строений, что, в свою очередь, отображает ситуацию, которая существует в данный момент на строительном рынке. Оценка предприятия важна и для определения направлений эффективного применения земельного участка, отведенного под строящийся объект.
Важно знать, что при проведении оценки объектов незавершенного строительства большую роль играют исходно-разрешительные документы. Одной из существенных составляющих пакета таких документов являются технические условия инженерного обеспечения строящегося здания. Сюда относятся условия подведения к объекту коммуникаций, то есть водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электроснабжения и т. д. Такие условия должны быть обязательно согласованы в соответствующих местных службах.
Необходимо учесть, что техническая документация обычно выдается на определенный срок. Как правило, он составляет не больше 3-5 лет. Если строительство сооружения велось дольше или же в проект были внесены существенные изменения, повлекшие за собой увеличение мощности по определенным видам снабжения, исходно-разрешительные документы необходимо обновить. Это повлечет за собой дополнительные расходы, которые обязательно должны найти отображение в итоговом отчете по оценке объекта.