Оценка гостиниц
Гостиницы это специфический вид доходной недвижимости, которая включает в себя не только удобное местоположение и хорошие технические характеристики здания, но еще и репутацию, туристическую привлекательность, качеством управления, обстановкой, ценовой политикой и многим другим. Поэтому оценивая такую коммерческую недвижимость, мы рассматриваем имущественный комплекс, в который входит:
- Недвижимость с земельным участком,
- оборудование, мебель, инвентарь,
- оборотные средства,
- персонал,
- нематериальные активы.
Нельзя найти 2 одинаковых отеля, поэтому каждая работа над оценкой это уникальное исследование специалиста и и необходим опыт для грамотной оценки подобной недвижимости. В портфолио наших оценщиков присутствуют работы в гостиничном бизнес, как небольших, отдельных гостиниц, так и крупных гостиничных комплексов в различных регионах России.
Оценка стоимости гостиниц осуществляется преимущественно доходным подходом, когда Оценщик проводит анализ выручки и затрат и строит прогноз возможных денежных потоков.
Стоимость услуг по оценке гостиниц
Цена может варьироваться от целей, размера объекта, срочности работы и других факторов. Уточняйте у специалиста стоимость работ под ваш объект.
| Гостиничная недвижимость | Ориентировочная стоимость, руб. |
| Небольшая | От 45 000 |
| Средняя | От 125 000 |
| Крупная | От 187 000 |
| Сеть отелей | От 375 000 |
| На ретроспетивную дату | Уточняйте |
Какую гостиничную недвижимость мы оцениваем
Разновидностей встречается достаточно много и у каждого присутствует своя специфика. Основные направления, которые реализуют наши специалисты:
- Гостиницы, отели, мотели
- Хостелы (молодежных гостиниц)
- Гостиниц-клубов (теннис-клубов, бизнес-клубов)
- Апарт-отелей при офисах
- Дома отдыха
- Пансионаты
- Турбазы
Факторы влияющие на стоимость
Один из главных вопросов заказчиков — от чего зависит стоимость гостиницы? И больше всего их разочаровывает факт, что “звездность” не является ценообразующим фактором. Профессиональный оценщик смотрит в первую очередь на:
- номерной фонд – количество, площадь, цену по прейскуранту, наполняемость по бухгалтерским отчетам;
- привлекательность местоположения – оценивается район расположения, его инфраструктура, транспортная доступность, наличие достопримечательностей, вокзалов;
- влияние сезона на посещаемость;
- известность и репутация;
- услуги – парковка, ресторан, прачечная, спорт-зона, залы для конференций;
- архитектурное решение, возможность реконструкции и ценность здания с исторической точки зрения;
- инженерное оборудование и его состояние;
- состояние всех объектов имущественного комплекса и их соответствие современным требованиям – отделка, мебель, оборудование;
- количественные критерии оценки коммерческой недвижимости – размер доходов и затрат, уровень спроса и предложения, а также оценка конкурентоспособности;
- необходимые инвестиции в ремонт или модернизацию.
Для оценки рыночной стоимости домов отдыха, пансионатов и других схожих объектов:
- номерной фонд – количество, площадь, цену по прейскуранту, наполняемость по бухгалтерским отчетам
- размер доходов и затрат, уровень спроса и предложения
- Площадь собственной территории
- Наличие парковой/лесопарковой зоны и удаленность от водоемов
- Историко-архитектурная ценность
- Качество номерного фонда
- Транспортное обслуживание
- Собственные предприятия питания
- Наличие спортивных и развлекательных сооружений
- Наличие оздоровительных и медицинских услуг
- Сервисы для инвалидов
Для каких целей
Чаще всего отчет по оценке гостиничного комплекса требуется:
- Для привлечения инвесторов;
- Для оформления «купли-продажи»;
- При передаче в аренду;
- При реструктуризации (при разделении/объединении, реорганизации бизнеса);
- Для внесения изменений в уставной фонд;
- При кредитовании (если гостиница как объект недвижимости отдается в качестве залога;
- Для понижения ставки налогообложения при оспаривании (переоценки) кадастровой стоимости;
- При реконструкции (переустройстве), обновлении здания;
- При банкротстве владельца недвижимости;
- При выяснении споров (имущественных) в судебном порядке;
- При сносе (ликвидации) строения;
- Для оформления страховки, при выяснении (определения) суммы нанесенного вреда.
Что получит заказчик
Результатом работы является независимый отчет об оценке стоимости гостиничной недвижимости.
Документ является официальным, соответствует всем требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года и всем Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1-13, в зависимости от объекта).
Отчет признается в любых государственных и коммерческих организациях, в том числе банках Москвы, Московской области или любом другом регионе Российской Федерации.
Отчет считается действительным в течение 6 месяцев с момента его создания (Согласно статье 12 Федерального закона №135). После истечения срока действия требуется переоценка.
Составляется в бумажной форме или в форме электронного документа, заверенного электронными цифровыми подписями. Стандартно предоставляется 2 бумажные копии, но по требованию клиента можем сделать больше.
Доставляем курьером в удобное время и место по Москве и области. В отдаленные регионы РФ бумажный вариант отправляем экспресс почтой.
Какие документы нужны?
Основные критерии (состояние здания, номерной фонд, качество предоставляемых услуг, цена земли, на которой находится строение) могут существенно повлиять на установление итоговой цены. Дляпроведение процедуры, прежде всего, нужно собрать все необходимые документы:
- Статьи расходов и доходов за последние 3 года;
- Правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;
- Технический паспорт;
- Кадастровый паспорт на участок (или договор аренды);
- Перечень ценных бумаг, активов и неимущественных прав;
- Бухгалтерские документы за 3 года.
- Паспортные данные заказчика и собственника (для физ. лиц) или карточка компании (для юр. лиц);
В зависимости от цели оценки возможно уменьшение перечня документов.
Специализация: оценка движимого и недвижимого имущества.
