Оценка недвижимости с обременением

Иногда законы или договора накладывают на имущество определенные ограничения, которые называются обременением. В связи с возникновением обременения пользование, владение и распоряжение имуществом может ограничиваться как незначительно, так и очень существенно.
При оценивании объекта недвижимости учитывается его правовой статус. Это означает, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из имеющихся на него прав юридических или физических лиц.

Стоимость услуг

Понятие «обременения»

Наиболее простой в оценочной практике случай — это когда право собственности на объект недвижимости принадлежит только одному лицу. В этом случае стоимость права собственности полностью идентична рыночной стоимости имущества.

Однако случаются ситуации, когда на один объект присутствуют права сразу нескольких лиц (основного собственника и третьих лиц). В таком случае стоимость права собственности на недвижимость определяется с учетом имеющихся еще прав. Такие права третьих лиц и получили название «обременение».

Оценка недвижимости с обременением является особой процедурой. Ведь в этом случае необходимо оценить, насколько стоимость объекта будет снижена вследствие ограничения его использования из-за имеющихся обременений (отягощений).

Виды обременений и их возникновение

Из всех возможных видов обременений стоит рассмотреть наиболее распространенные из них:

• залог;
• сервитут;
• аренда.

Обременение залогом возникает в том случае, если недвижимость выступает обеспечением при получении кредита. В этом случае нужно учитывать права кредитора на этот объект, которые он может потребовать удовлетворить в законном порядке.

Обременение сервитутом возникает при предоставлении третьим лицам права частично использовать недвижимость (преимущественно это относится к земельным участкам). К примеру, обладатель сервитута может иметь право проезжать по определенному участку, чтобы попасть на нужный ему объект.

Обременение арендой возникает тогда, когда имущество арендуется третьим лицом, что дает ему право владеть и пользоваться недвижимостью в течение оговоренного срока.

Виды сервитутов

Сервитуты разделяются на частные и публичные. Частный сервитут возникает при заключении договора между двумя лицами: одно владеет земельным участком, другое нуждается в его частичном использовании.

Действующее российское законодательство требует обязательной регистрации частного сервитута. Если у собственника участка есть договор и документ о регистрации сервитута, то он может по своему желанию расторгнуть договор. В случае, если между сторонами договора возникла конфликтная ситуация, которую они не могут разрешить самостоятельно, потребуется независимая оценка сервитута. А такие конфликты возникают достаточно часто.

Несмотря на возможность оценки, сервитут не может быть продан, передан в аренду или в виде залога. Владелец недвижимости, заключая сделку, касающуюся этого имущества, обязан уведомить другую сторону о наличии сервитута. Если это не будет сделано, договор может быть признан недействительным, а лицо, умолчавшее о сервитуте, обязано будет возместить ущерб.

Отличие публичного сервитута заключается в том, что по нему решение принимается после публичного обсуждения либо с учетом нормативных актов, которые приняты различными органами власти.

Другой ключевой особенностью публичного сервитута является то, что он устанавливается в интересах всего государства, отдельного региона, местных органов власти или жителей определенной территории. В то же время, согласно Земельному Кодексу, обременение публичным сервитутом для собственника недвижимости должно быть минимальным.

Если все же невозможно добиться минимального обременения для владельца недвижимости, законодательство требует установить плату в качестве компенсации за причиненный ущерб. Чтобы определить размер компенсации, требуется оценить стоимость сервитута с привлечением независимого эксперта.

В исключительных случаях установленный сервитут приводит к тому, что владелец или арендатор вообще не может использовать земельный участок в собственных интересах. Российское законодательство дает право такому лицу потребовать, чтобы орган власти, установивший сервитут, выкупил этот участок полностью либо же в полной мере возместил понесенный ущерб. Отменить публичный сервитут можно только по соответствующему решению органа власти.

Что получит заказчик

Результатом работы является независимый отчет об оценке недвижимости с обременением. 

Документ является официальным, соответствует всем требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года и всем Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1-13, в зависимости от объекта).  

Отчет признается в любых государственных и коммерческих организациях, в том числе банках Москвы, Московской области или любом другом регионе Российской Федерации. 

Отчет считается действительным в течение 6 месяцев с момента его создания (Согласно статье 12 Федерального закона №135). После истечения срока действия требуется переоценка.

Составляется в бумажной форме или в форме электронного документа, заверенного электронными цифровыми подписями. Стандартно предоставляется 2 бумажные копии, но по требованию клиента можем сделать больше. 

Доставляем курьером в удобное время и место по Москве и области. В отдаленные регионы РФ бумажный вариант отправляем экспресс почтой. 

Необходимые документы

Для проведения оценки обычно требуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права. Если право на объект еще не зарегистрировано, то потребуется документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, договор совместного инвестирования в строительство, договор дарения и т.п.)
Свидетельство о государственной регистрации права в отношении земельного участка, на котором находится объект, или договор аренды земельного участка, если земля в аренде.

Документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении объекта (договора, судебные решения и т.д.) – при наличии обременений.

2. Технические документы:

Кадастровый или технический паспорт БТИ, с приложением экспликации и поэтажного плана. Если документы БТИ еще не оформлены, то можно предоставить строительную или сметную документацию.

Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника – если собственник объекта является юридическим лицом.
Указанные документы предоставляются в копиях, заверенных печатью предприятия и подписью уполномоченного лица. Эти документы служат основным источником информации об объекте и в дальнейшем подшиваются в отчет в качестве приложений.

Ответственный оценщик

Любовь Строк

Начальник управления оценки недвижимости

Задать вопрос

Сертифицированный специалист с опытом больше 10 лет. Любовь оценивала как частные, небольшие заказы, так и крупные государственные объекты по всей России.
Специализация: оценка движимого и недвижимого имущества.