Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости — одна из самых популярных видов оценки в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Она может проводиться либо по запросу частного лица, либо по постановлению следствия, либо в качестве судебной экспертизы. Основным документом, который контролирует деятельность эксперта в ходе проведения работ, является Федеральный закон от 31.05.2001 No 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Под оценкой рыночной стоимости коммерческой недвижимости подразумевают оценку зданий, земельных участков, оценку сооружений и помещений, в случае чего оценка незавершенного строительства либо оценка ущерба, целью которых является получение прибыли. Часто в работе встречаются встроенные нежилые помещения, которые являются частью жилого дома или другого здания, либо могут являться пристроенными к нему.

Для оценщика не имеет значения, что располагается на коммерческой площади. Это может быть магазин, торговый центр, гостиница, офисы или офисные либо торговые помещения, склады (как отдельно, так и часть предприятия), гаражи, производство, кафе, ресторан, спортивные комплексы (бассейн) и многое другое.

Проведение оценки имущественного комплекса также может проводиться по различным его частям: дороги, мосты, тоннели, линии электропередач, ж/д пути, трубопроводы и т. п.

Часто жилье на первом этаже переводят в нежилой фонд и начинают из него извлекать прибыль. Тогда эти квартиры попадают в категорию коммерции. Таких объектов на рынке все больше и больше.

Цели оценки

В отличие от жилого объекта недвижимости коммерческая имеет более широкий спектр целей оценки. При связи с нашим специалистом обязательно уточните, для чего вам необходим отчет.

Купля-продажа. Часто собственник не представляет, сколько может стоить его объект. Или покупатель хочет проверить, реальна ли цена, по которой ему хотят продать. Для этого и заказывают независимую экспертизу.
Страхование. Для банка наличие отчета — обязательный пункт.
Оспаривание кадастровой стоимости. Если вы считаете, что стоимость вашей недвижимости завышена, то ее можно оспорить через суд, тем самым снизив налоговую нагрузку.
Получение кредитных (заемных) средств. Банку необходимо знать, какова рыночная стоимость имущества, под залог которого предоставляются кредитные средства.
Привлечение инвестиций. Оценка необходима, если планируется привлечь дополнительные средства от инвесторов.
Передача в доверительное управление. Для заключения подобных сделок недвижимость необходимо оценить, причем более эффективным в данной ситуации будет доходный метод.
Приватизация или выкуп помещения у Департамента городского имущества. Государственные органы обязательно потребуют независимый отчет для подачи документов.
Перераспределение долей между собственниками. Особенно если в доле несовершеннолетние дети.
Внесение на баланс (уставной капитал) или переоценка основных фондов. Необходима денежная оценка для чистоты документации.
Инвентаризация. С этой целью недвижимость оценивается нечасто, но и здесь необходим профессиональный подход.
Экономические споры. Если возникают имущественные споры относительно активов организации.
Сдача в аренду и определение рыночной арендной ставки, оценка арендной платы.
Составление брачных договоров или разводе. Если имущество не разделимо или невозможно выделить натуральную долю, то одному из супругов выплачивается денежный эквивалент. Сумма выплаты основывается исходя из оценки.

Цены услуги оценки коммерческой недвижимости

Объект	Минимальная стоимость за 1 объект, рубли
Здания и помещения:
< 500 м²	37’500
от 500 до 1’000 м²	45’000
от 1’000 до 5’000 м²	75’000
от 5’000 до 10’000 м²	105’000
>10’000 м²	110’000
Сооружения и передаточные устройства	7’000
Земельные участки:
< 50 соток	15’000
от 50 до 500 соток	30’000
от 500 до 1’000 соток	60’000
от 1’000 до 10’000 соток	75’000
>10’000 соток	80’000
Назначение:
Торговые центры	45’000
Складские помещения	37’500
Офисы	37’500
Гостиницы	45’000
Объект незавершенного строительства	12’500
Участки для коммерческого строительства	25’000
Оценка на ретроспетивную дату	15’000

Что специалист берет во внимание?

Труд оценщика может показаться легким на первый взгляд, но под итоговым отчетом кроется большая аналитическая работа, которая требует многих часов. И после сбора информации требуется ее ранжирование и структуризация. На примере одних из самых популярных объектов оценки в нашей компании давайте разберем, что в себя может включать отчет.

Оценка магазина

Самый значимый фактор для данной недвижимости — это его расположение. Удобство для пеших граждан и для автомобилистов, наличие парковочных мест.

Расположен ли магазин отдельно стоящим на оживленной улице, около метро или во дворе, в торговом центре или встроен в жилой дом. Какая проходимость, плотность застройки в радиусе 1 км. Плотность населения района и перспективы его развития.

Изучается генеральный план застройки. Ведь текущая ситуация может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Изучается конкурентность бизнеса в его местоположении. Изучается техническая составляющая помещения, наличие коммуникаций и их мощность, перспективы дополнительного подключения.

Во внимание берется несколько десятков факторов. И только после такого глубокого анализа можно дать независимую оценку стоимости магазина. Вся эта информация расписывается в отчете от 50 до 150 листов.

Вопрос эксперту

Росреестр в одностороннем порядке поднял стоимость коммерческой недвижимости. На вопрос отвечают, что раз в 3 года они повышают цены. Можно ли оспорить результаты кадастровой оценки? И где это лучше делать: в комиссии при Росреестре или в суде?

Их действия законны, они действительно повышают стоимость раз в 3 года, даже не оценивая рыночную стоимость. В итоге кадастровая стоимость может быть неоправданно завышена, поэтому оспаривать надо.
Лучше сначала обратиться в комиссию при Росреестре. Если с ними не договоритесь, то идите в суд.

Методы

В зависимости от целей оценки коммерческой недвижимости подбираются необходимые методы. Согласно федеральному стандарту (ФСО №1) выделяют 3 основных подхода.

Какой методикой пройдет процедура оценки, выбирает сам эксперт-оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.

Но для понимания отчета кратко их разберем.

Затратный подход. Основывается на установлении необходимых расходов в случае покупки, замещения или воспроизведения оцениваемого объекта.

Сравнительный подход. Оценочные методы основаны на сопоставлении объекта с аналогами как напрямую, так и в статистическом анализе. Используется в недвижимости наиболее часто.

Доходный подход. Экспертный метод базируется на определении будущих доходов, которые ожидаются от объекта оценки. Туда же входит определение капитализации приносимого дохода и дисконтирование потоков денежных средств.

Что получит заказчик

Результатом работы по оценке коммерческой недвижимости является независимый отчет.

Документ является официальным, соответствует закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года и принимается в любых инстанциях (в том числе банках) Москвы, Московской области или любом другом регионе Российской Федерации.

По закону отчет действителен в течение 6 месяцев с даты подписания. После истечения срока действия требуется переоценка.

Срок выполнения заказа зависит от объема. В среднем 3 — 5 рабочих дней.

Необходимые документы

Важно отметить! В зависимости от объекта и от целей оценки набор документов может варьироваться. Для точного списка необходима консультация с нашим специалистом.

В среднем набор включает в себя:

Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для объекта оценки:

Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права. Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.
Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).
Если предметом оценки является объект незавершенного строительства, — справка, полученная в БТИ, в которой отражена информация о степени готовности к его сдачи.

Для земельного участка под зданием (при наличии).

Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.
Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

Документы можно присылать онлайн по электронной почте. Файлы иногда большие и не приходят. После отправки, пожалуйста, свяжитесь с менеджером и уточните, что письмо дошло.

Как оценить коммерческую недвижимость самостоятельно?

Можно ли сделать оценку без осмотра?

Можно ли заказать услугу без документов?

Мне известно, что аналогичный объект продали год назад по цене в 4 раза превышающий годовой доход от аренды. Я знаю, что мой ничуть не хуже, а значит, стоит столько же?

Влияет ли месторасположение на рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости для оценки компенсации при изъятии на нужды города?

У меня с несовершеннолетним сыном есть в собственности нежилое здание в долях ¼ и ¾ . Хочу продать его, но для сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Они требуют провести независимую оценку. Законны ли их требования?

Во время урагана снесло крышу магазина. Как правильно действовать, чтобы оценить ущерб?

Ответственный за направление эксперт

Вероника Мазнева

Руководитель департамента оценки

Задать вопрос

Сертифицированный специалист в области оценки всех видов активов. Опыт работы от малых предприятий до гос корпораций. Оценено >3000 объектов.